Construção e incorporação · Fortaleza
5,0Nota 5,0 de 519 avaliações no Google
Fiscal, folha de obra e contabilidade separada por empreendimento, do cadastro no CNO até a certidão para averbar. E, uma vez por mês, os sócios da MP2A sentam com você para ler custo e margem de cada obra.
Empresas que já decidem com a MP2A
Onde a obra perde dinheiro
Nenhum deles aparece na guia do mês. Aparecem na aferição da obra, no fechamento do ano ou no cartório, quando já custam caro. Contabilidade genérica olha o CNPJ; construção pede olhar cada obra.
Cada ponto depende do contrato, da folha, do município e da receita. É por isso que a comparação sai do diagnóstico, feita com os números da sua empresa, e não de uma tabela.
Construção de imóveis cai no Anexo IV, e ali a contribuição patronal sobre a folha não está dentro do DAS: é paga à parte. Em obra com muita mão de obra própria, o Simples pode deixar de ser o regime mais leve.
LC 123/2006, art. 18, § 5º-C
No lucro presumido, os 8% de presunção do IRPJ valem para empreitada com todos os materiais incorporados à obra. Só mão de obra, ou material parcial, é 32%. A Receita olha o contrato e a nota.
Lei 9.249/1995, art. 15; IN RFB 1.700/2017, art. 33
O RET junta IRPJ, CSLL, PIS e Cofins em 4% da receita recebida de cada empreendimento. Só existe com o patrimônio de afetação e exige escrituração segregada por incorporação. E o pagamento é definitivo, não se compensa depois.
Lei 10.931/2004, arts. 1º, 4º e 7º
A obra entra no CNO em até 30 dias do início. Sem DCTFWeb todo mês, o buraco aparece na aferição do SERO, com a remuneração calculada pela área. Sem a certidão da obra, o cartório não averba a construção.
IN RFB 2.061/2021, art. 18; Manual do SERO
Quem contrata empreitada ou cessão de mão de obra retém 11% da nota e recolhe até o dia 20. Sem a retenção, dono da obra e construtora respondem juntos pelo INSS de quem prestou o serviço.
Lei 8.212/1991, arts. 30 e 31
A contribuição sobre a receita está em transição. Em 2026, a construção paga 60% da alíquota (2,7% da receita) mais 10% sobre a folha; em 2027, 40% mais 15%; a partir de 2028, a folha volta inteira.
Lei 12.546/2011, arts. 9º-A e 9º-B (Lei 14.973/2024)
Do terreno ao habite-se
A curva é a de sempre no canteiro: o custo acumulado sobe devagar, dispara na estrutura e assenta no acabamento. Toque em cada etapa para ver o que nasce ali e o que a MP2A faz.
Etapa 01 de 06
O que nasce aqui
A decisão de estrutura (a própria construtora, uma SPE ou uma SCP) e do regime do empreendimento. O custo do terreno, o ITBI e as contrapartidas entram no redutor de ajuste da reforma, desde que comprovados por documento fiscal.
O que a MP2A faz
Compara regime e estrutura com os números do empreendimento antes da primeira nota, e já abre o centro de custo da obra.
BaseLC 214/2025, arts. 257, 258 e 270
Etapa 02 de 06
O que nasce aqui
Com a afetação averbada, o empreendimento fica apartado do resto da incorporadora e pode optar pelo RET: 4% da receita recebida, ou 1% na faixa de interesse social do Minha Casa, Minha Vida. A opção é irretratável enquanto houver obrigação com os compradores.
O que a MP2A faz
Monta a contabilidade segregada da incorporação desde o primeiro lançamento, com o rateio de custos indiretos que a lei pede.
BaseLei 4.591/1964, art. 31-A; Lei 10.931/2004, arts. 1º a 7º
Etapa 03 de 06
O que nasce aqui
Inscrição no CNO em até 30 dias do início, com todos os responsáveis. Se a empresa optar pela contribuição sobre a receita, a opção é feita por obra e vale até o encerramento dela.
O que a MP2A faz
Cadastra a obra no prazo e deixa registrada a decisão de desoneração obra por obra, com a conta feita na regra do ano.
BaseIN RFB 2.061/2021, art. 18; Lei 12.546/2011, art. 9º, § 16
Etapa 04 de 06
O que nasce aqui
eSocial e DCTFWeb todo mês, retenção de 11% nas notas de empreiteira e cessão de mão de obra, e as notas de compra guardadas por empreendimento. Em 2026, desoneração com 2,7% sobre a receita mais 10% sobre a folha.
O que a MP2A faz
Fecha a folha de obra, confere cada retenção e separa as notas por obra, que viram custo, crédito e redutor de ajuste.
BaseLei 8.212/1991, art. 31; Lei 14.973/2024
Etapa 05 de 06
O que nasce aqui
Com o habite-se, a obra passa pela aferição no SERO. A DCTFWeb Aferição de Obras confessa o saldo, e o que foi recolhido e documentado durante a obra entra na conta.
O que a MP2A faz
Chega na aferição com os envios mensais conferidos e os documentos da obra organizados, sem descobrir o histórico na última hora.
BaseManual do SERO, Receita Federal
Etapa 06 de 06
O que nasce aqui
Com o saldo pago, a Receita emite a certidão da obra que o cartório pede para averbar a construção na matrícula. Nas vendas, o RET é pago a cada recebimento; a partir de 2027, IBS e CBS da incorporação também são devidos a cada pagamento recebido.
O que a MP2A faz
Acompanha a emissão da certidão e a apuração das vendas por empreendimento, com a margem real de cada obra fechada com os sócios.
BaseReceita Federal, construção civil; LC 214/2025, art. 262
Reforma tributária
Faltam 94 dias.
Para cada imóvel em construção nessa data, o redutor de ajuste nasce da soma do terreno e dos custos de produção comprovados por documento fiscal idôneo, corrigidos pelo IPCA. Nota que não foi guardada, ou que não está ligada à obra, não entra.
Teste: CBS de 0,9% e IBS de 0,1%, compensados com PIS e Cofins. Nota sem os campos de IBS e CBS é rejeitada desde 3 de agosto.
A CBS passa a ser cobrada e PIS e Cofins deixam de existir. O redutor de ajuste começa a valer na venda.
ICMS e ISS começam a cair, de 9/10 até 6/10 em 2032, e o IBS sobe. Prazo para a opção pelo RET com IBS e CBS unificados.
ICMS e ISS extintos.
O que uma construtora faz ainda em 2026
A alíquota final de IBS e CBS para imóveis ainda depende de resolução do Senado. O que já está na lei é o calendário e a regra do redutor.
O que a MP2A faz pela obra
Como no orçamento de uma obra, cada item tem o que entra e o que você recebe. Nada de pacote fechado de tabela: o escopo sai do diagnóstico.
SPE, SCP ou centro de custo por obra, com a escrituração segregada que o RET exige.
Resultado de cada obra separado do resto da empresa
Notas, retenções de INSS, ISS e das contribuições federais, e os campos de IBS e CBS já exigidos na emissão.
Apuração do mês conferida, sem imposto pago em dobro
Departamento pessoal do canteiro, eSocial, DCTFWeb e a conta da desoneração na regra do ano.
Folha no prazo e INSS da obra em dia, mês a mês
Cadastro no CNO, envios mensais, aferição no SERO e acompanhamento até a certidão para averbação.
Obra pronta para averbar, com o histórico documentado
Leitura do custo por etapa e da margem por empreendimento, com o André, especialista em projetos e custos.
Uma reunião por mês para decidir com número na mesa
Do setor, já na carteira da MP2A
Empresas de elevadores
Empresa de elevadores costuma misturar três receitas com tributação diferente na mesma nota. Separar isso no contrato e na emissão é o que evita pagar ISS sobre peça e ficar sem o ICMS recolhido.
Serviço recorrente de ISS (subitem 14.01), com as peças fora dele, no ICMS. Retenção de 11% de INSS só quando há equipe à disposição do cliente, e o condomínio que contrata empresa fora do Simples retém CSLL, PIS e Cofins.
Prestada de forma independente, fica no Anexo III do Simples. Quando faz parte de contrato de obra, segue a obra, no Anexo IV, e o ISS muda de subitem.
Receita de mercadoria, com ICMS: Anexo I do Simples na revenda, Anexo II quando há industrialização.
Na carteira da MP2A
Quem assina
Sem central de atendimento. Na construtora, a conversa de custo e margem é com quem assina a contabilidade.
Co-fundador e Diretor de negócios
Conduz a leitura de custo por etapa, a margem por empreendimento e a comparação de regime. É com ele a reunião do mês sobre as obras.
18 anos na área contábil. Especialista em gestão de projetos e custos.
Co-fundadora e Diretora de operações
Garante que fechamento, fiscal e folha de obra rodem no prazo, com cada empreendimento no seu centro de custo e pronto para leitura.
15 anos em contabilidade. Especialista em controladoria e gestão financeira.
Quem já decide com a MP2A
Avaliações públicas, deixadas por empresas atendidas pelos sócios. Sem depoimento encomendado.
5,0
Registro minha satisfação com o trabalho do profissional André, que demonstrou competência, seriedade e profundo conhecimento técnico. Sua atuação foi fundamental para o bom andamento das demandas da minha empresa. Recomendo com total confiança.
Jackson Jaques Google, há um ano
Atendimento com excelência! Segurança, clareza e organização.
Aurineide Bezerra Google, há 7 meses
Contadora Marcela rigorosamente honesta, transparente e uma baita profissional, super recomendo!
Dayvison Ribeiro Google, há 3 anos
A Marcela é a melhor! Sempre foi muito solícita e proativa conosco nos processos das minhas empresas.
Vinicius Santos Google, há 3 anos
Quer conversar com quem já é cliente? Na reunião de diagnóstico, os sócios indicam uma empresa do seu setor.
Como funciona o diagnóstico
Você conta como estão as obras: contratos, folha do canteiro, regime atual, o que trava no mês. Na sala do Cocó ou por vídeo.
A MP2A aponta o que está exposto em regime, INSS de obra e retenções, o que dá para organizar por empreendimento e o escopo, com valor no papel.
Se você já tem contador, a troca é feita com distrato e calendário: quem entrega cada obrigação do mês da troca, documentos e cadastros de obra transferidos, procurações eletrônicas refeitas.
O contador anterior continua responsável pelas obrigações do período em que atendeu, como manda a norma do Conselho Federal de Contabilidade. A transição é feita com ele, sem atrito.
Dúvidas frequentes
Depende do contrato, da folha, do município e da receita. No Simples, a construção fica no Anexo IV e a contribuição patronal sobre a folha é paga por fora. No lucro presumido, a presunção do IRPJ é de 8% na empreitada com todos os materiais e de 32% quando é só mão de obra. No lucro real, o imposto acompanha o lucro apurado. A MP2A faz essa comparação com os seus números no diagnóstico.
Sim. Construção de imóveis e obras de engenharia são tributadas no Anexo IV, e nele a contribuição previdenciária patronal não está dentro do DAS: é recolhida à parte, sobre a folha (LC 123/2006, art. 18, § 5º-C).
Não. Os 8% de presunção do IRPJ valem para incorporação, construção para venda e empreitada com todos os materiais incorporados à obra. Construção por administração ou só de mão de obra usa 32%. Desde 2026, para quem fatura acima de R$ 5 milhões por ano, há um acréscimo de 10% no percentual sobre a parte que passa desse limite: 8% vira 8,8% nessa parcela.
O RET reúne IRPJ, CSLL, PIS e Cofins em 4% da receita recebida de cada empreendimento (1% na faixa de interesse social do Minha Casa, Minha Vida). Exige patrimônio de afetação, contabilidade segregada, e o pagamento é definitivo. ISS e INSS da obra continuam por fora. Se vale a pena depende da margem do empreendimento, e a conta é feita obra por obra.
A obra é inscrita no CNO em até 30 dias do início, tem eSocial e DCTFWeb enviados todo mês e, com o habite-se, passa pela aferição no SERO. Pago o saldo, a Receita emite a certidão que o cartório pede para averbar a construção. O prazo depende das pendências da obra, por isso a MP2A não promete dias: levanta o histórico e mostra o caminho.
Quem contrata serviço de construção por empreitada ou cessão de mão de obra retém 11% do valor da nota e recolhe até o dia 20 do mês seguinte (Lei 8.212/1991, art. 31). Há hipóteses sem retenção, como a empreitada total. Sem a retenção devida, construtora e dono da obra respondem juntos pelo INSS.
Em 2026 a CBS e o IBS são cobrados em teste (0,9% e 0,1%), compensados com PIS e Cofins, e a nota sem os campos de IBS e CBS é rejeitada desde 3 de agosto. O ponto que mais pesa para quem constrói: o redutor de ajuste de cada imóvel em obra nasce em 31 de dezembro de 2026, a partir dos custos comprovados por nota fiscal. Nota que se perde agora não volta.
Dá. A troca é feita com distrato e calendário: quem entrega cada obrigação do mês da transição, entrega dos livros, cadastros de obra e aferições, e revogação das procurações eletrônicas do escritório anterior. O contador anterior responde pelo período em que atendeu (Resolução CFC 1.590/2020).
Diagnóstico gratuito
Você preenche três campos e a conversa abre no WhatsApp já com os dados. Sem cadastro, sem lista de e-mail.
Onde a MP2A fica
Prancha da obra