Corretor de imóveis: continuar autônomo ou abrir empresa?

Todo corretor que começa a fechar bons negócios ouve de alguém: "abre um CNPJ que você paga menos". Às vezes é verdade, às vezes não, e em 2026 a conta mudou por causa das novas regras do Imposto de Renda. Este texto mostra como funciona cada caminho e quais números você precisa ter em mãos para decidir.

Como funciona o corretor autônomo

Para exercer a profissão é preciso o título de Técnico em Transações Imobiliárias e a inscrição no CRECI (Lei 6.530/1978, art. 2º). Trabalhando como pessoa física, o corretor lida com três obrigações principais.

• Imposto de Renda. Comissão recebida de pessoa física entra no carnê-leão, o recolhimento mensal que o próprio corretor faz até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento (Decreto 9.580/2018, art. 118; Receita Federal). Comissão paga por empresa, como construtora ou imobiliária, sofre retenção na fonte pela tabela progressiva (Decreto 9.580/2018, art. 685).
• INSS. Como contribuinte individual, o corretor contribui com 20% sobre o que recebe, até o teto de R$ 8.475,55 em 2026, recolhendo até o dia 15 do mês seguinte (Lei 8.212/1991, arts. 21 e 30, inciso II; INSS). Quando quem paga é uma empresa, ela desconta a contribuição e o corretor pode abater parte da contribuição patronal, o que leva a parcela dele a 11% (Lei 8.212/1991, art. 30, § 4º; Lei 10.666/2003, art. 4º).
• ISS. Em Fortaleza, o profissional autônomo paga ISS em valor fixo anual, definido conforme a formação exigida pela atividade (Decreto municipal 13.716/2015, art. 673). Quem não paga fica sujeito à retenção do ISS na fonte pela alíquota da atividade (art. 690). Vale confirmar o valor do ano com a Sefin.

O que o IR de 2026 mudou nessa conta

A Lei 15.270/2025 alterou o Imposto de Renda da pessoa física a partir de 2026, e isso pesa na comparação:

• Rendimentos tributáveis de até R$ 5.000 por mês têm uma redução que zera o imposto. Entre R$ 5.000,01 e R$ 7.350 a redução diminui aos poucos; acima disso, não há redução (Lei 15.270/2025, art. 2º).
• Quem recebe mais de R$ 600 mil no ano fica sujeito a um imposto mínimo, apurado na declaração de 2027.
• Lucros acima de R$ 50 mil por mês pagos pela mesma empresa à mesma pessoa têm retenção de 10% na fonte.

Na prática, para quem ganha menos, a vantagem de abrir empresa diminuiu, porque a pessoa física passou a pagar menos. Para quem ganha mais, a distribuição de lucros deixou de ser um caminho sem imposto em qualquer valor.

Corretor não pode ser MEI

A corretagem de imóveis não está na lista de ocupações permitidas ao Microempreendedor Individual (Resolução CGSN 140/2018, Anexo XI). Abrir MEI como corretor é enquadramento indevido, e o CRECI não registra essa empresa como imobiliária. Quem quer ter CNPJ precisa abrir uma microempresa ou empresa de pequeno porte.

Como funciona a empresa de corretagem

No Simples Nacional, a corretagem de imóveis é tributada no Anexo III, com alíquota inicial de 6% para receita de até R$ 180 mil em doze meses (Lei Complementar 123/2006, art. 18, § 4º, inciso III, e Anexo III). A alíquota sobe conforme a faixa, e a corretagem não depende do Fator R.

Além do imposto da empresa, entram outras peças:

• Registro no CRECI da própria empresa. A pessoa jurídica que intermedeia imóveis precisa de inscrição no CRECI e deve ter um corretor inscrito como sócio gerente ou diretor (Lei 6.530/1978, art. 6º, § 1º; Resolução COFECI 327/1992). Ela também paga anuidade.
• Pró-labore, a remuneração do sócio pelo trabalho, com INSS e Imposto de Renda.
• Distribuição de lucros, que precisa de contabilidade que comprove o lucro, ainda mais com a retenção de 10% acima de R$ 50 mil mensais.
• Retenção de IR de 1,5% sobre comissões e corretagens pagas por uma empresa a outra (Decreto 9.580/2018, art. 718, inciso I). Se ela alcança a sua corretora depende do regime, e vale conferir caso a caso.

As atividades usuais são as de código CNAE 6821-8/01 (corretagem na compra e venda e avaliação de imóveis) e 6821-8/02 (corretagem no aluguel).

Como fazer a conta sem cair em fórmula pronta

Não existe uma renda a partir da qual abrir empresa passa a compensar para todo corretor. Qualquer número de corte que você encontrar por aí ignora as suas despesas. A comparação correta coloca lado a lado:

Com os valores reais de comissão dos últimos doze meses e a previsão dos próximos, a conta mostra qual caminho pesa menos. E ela deve ser refeita quando a renda muda de patamar.

Erros comuns que custam dinheiro

• Abrir MEI como corretor.
• Abrir a empresa e esquecer o registro dela no CRECI.
• Emitir nota como empresa e continuar recebendo parte das comissões na pessoa física.
• Deixar de pagar o ISS fixo anual em Fortaleza e sofrer retenção pela alíquota da atividade.
• Distribuir lucro sem contabilidade que comprove esse lucro.

Este texto explica a regra. Se vale a pena abrir empresa depende da sua comissão, das suas despesas e de como você recebe, e essa comparação fazemos com os seus números no diagnóstico. Veja como a MP2A atende corretores e engenheiros.

Perguntas frequentes