Simples, Presumido ou Real: qual regime faz sentido para a construtora em 2026?

Toda construtora começa a conversa sobre imposto com a mesma pergunta: qual regime paga menos? A resposta honesta é que depende de três coisas que só a sua empresa tem: o tipo de contrato que você assina, o tamanho da folha de obra e o faturamento dos últimos doze meses. Este texto explica as regras de 2026 para você chegar à reunião com o contador sabendo o que perguntar.

Em resumo, são três caminhos. O Simples Nacional junta vários tributos numa guia única, o DAS (Documento de Arrecadação do Simples), e vale para quem fatura até R$ 4,8 milhões por ano (Lei Complementar 123/2006, art. 3º). O Lucro Presumido parte de uma margem de lucro que a lei presume sobre o faturamento. O Lucro Real cobra imposto sobre o lucro de verdade, apurado na contabilidade.

Construtora no Simples: Anexo IV e INSS fora do DAS

Construção de imóveis e obras de engenharia em geral, inclusive subempreitada, ficam no Anexo IV do Simples (LC 123/2006, art. 18, § 5º-C, inciso I). A alíquota nominal começa em 4,50% para quem faturou até R$ 180 mil em doze meses e sobe por faixas até 33%, com parcela a deduzir (LC 123/2006, Anexo IV).

O detalhe que muda a conta: no Anexo IV, a contribuição previdenciária patronal, chamada de CPP, não está dentro do DAS. Ela é paga à parte, sobre a folha, pelas regras das demais empresas (LC 123/2006, art. 18, § 5º-C, caput). Nas outras atividades do Simples essa contribuição já vem embutida na guia (LC 123/2006, art. 13, inciso VI).

Na prática, uma construtora com muita mão de obra própria paga o DAS e, além dele, o INSS patronal sobre os salários do canteiro. Por isso comparar o Simples com o Presumido olhando só a alíquota do DAS dá um resultado enganoso. O Simples pode continuar sendo a melhor opção, mas isso só aparece quando a folha entra na conta.

Lucro Presumido: 8% ou 32% depende do contrato

No Lucro Presumido, o Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) é de 15% sobre o lucro presumido, com adicional de 10% sobre o que passar de R$ 20 mil por mês (Lei 9.249/1995, art. 3º). A Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) é de 9%. O que define quanto isso pesa é o percentual de presunção, e na construção ele depende da forma do contrato.

Bases: Lei 9.249/1995, arts. 15 e 20; Instrução Normativa RFB 1.700/2017, arts. 33 e 34. Sobre o faturamento incidem ainda PIS e Cofins no regime cumulativo, de 0,65% e 3%.

A diferença entre 8% e 32% é grande, e a Receita olha o contrato e a nota fiscal. Se o contrato diz empreitada global mas a empresa fatura só a mão de obra, o percentual é 32%. Quando a mesma empresa tem atividades com percentuais diferentes, a lei manda separar a receita de cada uma (Lei 9.249/1995, art. 15, § 2º).

O que mudou no Presumido em 2026 acima de R$ 5 milhões

A Lei Complementar 224/2025 criou um acréscimo de 10% nos percentuais de presunção, aplicado só sobre a parte da receita bruta anual que passar de R$ 5 milhões (o limite é proporcional: R$ 1,25 milhão por trimestre). Vale para o IRPJ desde 1º de janeiro de 2026 e para a CSLL desde 1º de abril de 2026 (LC 224/2025, art. 4º, §§ 4º e 5º, e art. 14; IN RFB 2.305/2025).

Atenção ao cálculo, porque muito conteúdo erra aqui: o acréscimo é de 10% do percentual, não de 10 pontos. Os 8% viram 8,8% e os 32% viram 35,2%, e só sobre o excedente. A receita até R$ 5 milhões continua com o percentual antigo. Construtora nessa faixa que ainda não refez a conta de 2026 deve refazer.

Quando o Lucro Real entra na conversa

O Lucro Real é obrigatório para quem teve receita total acima de R$ 78 milhões no ano anterior e em outras situações previstas no Regulamento do Imposto de Renda (Decreto 9.580/2018, art. 257). Abaixo disso, é uma escolha.

A característica do regime é que o imposto acompanha o resultado. Em obra de margem apertada, ou em ano de prejuízo, o IRPJ e a CSLL acompanham essa margem menor. Em compensação, PIS e Cofins passam para o regime não cumulativo, de 1,65% e 7,6%, com direito a créditos sobre parte das compras. E a contabilidade precisa ser completa e em dia, porque é ela que prova o lucro. Não é regra de que o Real seja mais barato; é uma conta a fazer.

Como comparar com os números da sua empresa

A comparação séria usa os números reais dos últimos doze meses e a previsão dos próximos. Na MP2A seguimos esta ordem:

1. Separar a receita por tipo de contrato: empreitada com material, só mão de obra, incorporação, venda de unidades.
2. Levantar a folha de obra com encargos, porque ela decide o peso do INSS patronal no Anexo IV.
3. Simular o Simples com o DAS da faixa e a CPP por fora.
4. Simular o Presumido com o percentual certo de cada receita e o acréscimo de 2026 se passar de R$ 5 milhões.
5. Simular o Real com a margem efetiva e os créditos possíveis de PIS e Cofins.
6. Olhar o calendário: a opção pelo Simples para 2027 foi antecipada e ocorreu de 1º a 30 de setembro de 2026 (Resolução CGSN 186/2026, conforme o Portal do Simples Nacional).

Se a sua empresa também incorpora, vale ler o texto sobre RET e patrimônio de afetação, porque o regime especial muda essa conta por empreendimento.

Erros comuns que custam dinheiro

• Assinar contrato de empreitada global, faturar só mão de obra e aplicar 8% de presunção.
• Comparar Simples e Presumido pela alíquota do DAS, sem somar o INSS patronal que o Anexo IV paga à parte.
• Passar de R$ 5 milhões de receita e não recalcular o Presumido de 2026 com o acréscimo da LC 224/2025.
• Misturar atividades com percentuais diferentes sem separar a receita de cada uma.
• Escolher o regime uma vez e nunca mais revisar, mesmo com mudança no tipo de obra ou na folha.

Este texto explica a regra. Qual regime faz sentido para a sua construtora depende dos seus contratos, da sua folha e do seu faturamento, e é essa conta que fazemos no diagnóstico. Veja também como a MP2A atende construtoras e incorporadoras.

Perguntas frequentes