RET e patrimônio de afetação: como funciona o regime de 4% da incorporação

Quem incorpora imóveis ouve falar de RET cedo, quase sempre resumido em uma frase: "paga 4% e pronto". A frase tem um fundo de verdade e deixa de fora quase tudo o que importa. Este texto explica o que o Regime Especial de Tributação cobre, o que ele exige antes, como fica a versão do programa habitacional e o que a reforma tributária muda a partir de 2027.

Primeiro vem a afetação: cada prédio com o seu cofre

Patrimônio de afetação é separar juridicamente um empreendimento do resto da incorporadora. O terreno, a obra e os direitos daquele prédio ficam apartados e só respondem pelas dívidas daquela incorporação (Lei 4.591/1964, art. 31-A, caput e § 1º). Para o comprador e para o banco, isso é segurança: se outra obra da empresa der problema, o dinheiro deste prédio continua destinado a ele.

A afetação é uma escolha do incorporador, feita por averbação no Registro de Imóveis. E ela é a porta de entrada do RET: sem afetação, não há regime especial (Lei 10.931/2004, art. 2º).

Como funciona o RET de 4%

O RET junta quatro tributos federais, o IRPJ, a CSLL, o PIS e a Cofins, num pagamento único de 4% sobre a receita mensal recebida daquele empreendimento (Lei 10.931/2004, art. 4º, com redação da Lei 12.844/2013). Entram na receita as parcelas pagas pelos compradores e também as receitas financeiras e variações monetárias da operação (art. 4º, § 1º).

Algumas regras que pegam quem não leu a lei:

• O pagamento é definitivo. Não gera restituição nem compensação depois (art. 4º, § 2º, e art. 5º).
• Não pode ser parcelado e vence até o dia 20 do mês seguinte, em DARF com o CNPJ próprio da incorporação (arts. 5º e 6º).
• A contabilidade de cada incorporação é separada, por obrigação legal (art. 7º), com rateio dos custos indiretos pelas regras do art. 4º, §§ 3º e 4º.
• A opção é irretratável enquanto houver créditos ou obrigações com os compradores (art. 1º).

E o que ele não cobre: ISS de serviços, INSS da obra e outros tributos continuam por fora. O INSS de obra tem caminho próprio, explicado no texto sobre CNO, aferição e certidão.

Para aderir, o pedido é feito on-line no serviço "Minhas Isenções e Regimes Especiais", sem custo, com análise em até 5 dias úteis. A Receita lista como exigências, entre outras, a afetação registrada, o CNPJ próprio da incorporação, o Domicílio Tributário Eletrônico e a regularidade fiscal e do FGTS (página "Optar pelo Regime Especial de Incorporações Imobiliárias", gov.br).

RET de 1% no programa habitacional

Para empreendimentos residenciais de interesse social, a alíquota é de 1% da receita mensal recebida. São considerados de interesse social os imóveis destinados a famílias da Faixa Urbano 1 do Minha Casa, Minha Vida, independentemente do valor da unidade, e ter unidades de outras faixas no mesmo empreendimento não impede o benefício (Lei 10.931/2004, art. 4º, §§ 8º e 9º, incluídos pela Lei 14.620/2023).

Circula muito a regra antiga, de 1% para unidades de até R$ 100 mil. Ela vale só para incorporações registradas ou contratos firmados até 31 de dezembro de 2018 (art. 4º, §§ 6º e 7º). Para projetos novos, a referência é a Faixa Urbano 1. O RET do programa também ficou expressamente fora da redução de benefícios fiscais criada pela LC 224/2025 (art. 4º, § 8º, inciso VIII).

O que muda a partir de 2027 com a reforma

O RET continua. Muda a composição, porque PIS e Cofins deixam de existir em 2027 e entram a CBS (federal) e o IBS (estados e municípios). A Lei Complementar 214/2025, com a redação da LC 227/2026, organizou assim:

Dois pontos pedem atenção. Primeiro, a forma unificada de IBS e CBS exige que o pedido de opção pelo RET esteja efetivado antes de 1º de janeiro de 2029 (LC 214/2025, art. 485). Segundo, quem fica nela não toma crédito de IBS e CBS nas compras da obra e não usa o redutor de ajuste nem o redutor social do regime de imóveis (art. 485, §§ 1º a 3º). É uma troca: simplicidade e alíquota conhecida contra créditos e redutores. O texto sobre reforma tributária na construção explica esses redutores.

Quando o RET costuma fazer sentido

Não existe resposta pronta, mas existem perguntas que decidem:

1. Qual é a margem esperada do empreendimento? O RET incide sobre a receita recebida, com lucro alto ou baixo. Em margem muito apertada, a comparação com o Lucro Real precisa ser feita.
2. A empresa consegue manter contabilidade e CNPJ separados por obra? É exigência legal, não detalhe.
3. O empreendimento vai vender até quando? Quem recebe parcelas depois de 2027 precisa simular os dois caminhos da reforma.
4. Há unidades da Faixa Urbano 1? Elas mudam a alíquota daquela parte da receita.
5. Qual o prazo do projeto? Empreendimento novo que queira a forma unificada precisa estar com a opção efetivada antes de 2029.

Em incorporação que vende na planta e recebe as parcelas ao longo de anos, essa conta pesa ainda mais, porque o recebimento atravessa a transição da reforma.

Erros comuns que custam dinheiro

• Pedir o RET sem averbar a afetação no Registro de Imóveis. Sem afetação, não há regime.
• Misturar a contabilidade das incorporações e ratear custos indiretos sem o critério da lei.
• Tratar o pagamento do RET como antecipação que pode ser compensada depois. Ele é definitivo.
• Usar a regra antiga de R$ 100 mil para o RET de 1% em projeto novo.
• Deixar a opção de empreendimentos novos para depois de 2028 sem avaliar o prazo da forma unificada.

Este texto explica a regra. Se o RET compensa no seu empreendimento depende da margem, do cronograma de vendas e da estrutura da empresa, e é isso que olhamos no diagnóstico. Veja como a MP2A atende construtoras e incorporadoras.

Perguntas frequentes