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Em 2026 a reforma está em teste, com CBS de 0,9% e IBS de 0,1% compensáveis, mas notas sem os campos de IBS e CBS já são rejeitadas desde agosto. Para imóveis, a lei criou um regime próprio com redução de alíquota, redutor social e redutor de ajuste. O redutor de ajuste dos imóveis em construção é formado em 31 de dezembro de 2026 com os custos comprovados por nota fiscal, por isso guardar e organizar as notas de custo da obra é a tarefa mais importante deste ano.
"A reforma só começa de verdade em 2027" é a frase que mais se ouve em canteiro e em escritório de incorporação. Para quem constrói e vende imóvel, ela está errada em um ponto que custa caro: parte do desconto que a lei dá na venda de imóveis depende de documentos de custo anteriores a 2027. Este texto separa o que já vale, o que muda para imóveis e o que fazer até 31 de dezembro de 2026.
A reforma troca PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS por dois tributos: a CBS, federal, e o IBS, de estados e municípios (Emenda Constitucional 132/2023). Em 2026, as alíquotas são de teste: CBS de 0,9% e IBS de 0,1% (EC 132/2023, ADCT, art. 125; Lei Complementar 214/2025, arts. 343 e 346).
O valor destacado em 2026 é compensado com PIS e Cofins (LC 214/2025, art. 348). E quem cumpre as obrigações acessórias fica dispensado de recolher IBS e CBS neste ano, continuando a pagar PIS e Cofins normalmente (art. 348, §§ 1º e 2º). As alíquotas de teste não se aplicam às empresas do Simples Nacional (art. 348, inciso III, alínea "c").
O que já é obrigatório na prática:
Venda de imóvel (inclusive de incorporação e loteamento), locação, administração, intermediação e serviços de construção civil têm um regime específico (LC 214/2025, art. 252). Ele vale para quem apura IBS e CBS no regime regular e tem três peças:
| Peça | Como funciona | Base legal |
|---|---|---|
| Redução de alíquota | 50% nas operações do regime; 70% na locação, cessão onerosa e arrendamento | LC 214/2025, art. 261 |
| Redutor de ajuste | Valor ligado a cada imóvel, formado pelo custo, que reduz a base na venda | Arts. 257 e 258 |
| Redutor social | R$ 100 mil por imóvel residencial novo e R$ 30 mil por lote residencial, uma vez por imóvel, corrigidos pelo IPCA; na locação residencial, R$ 600 por mês | Arts. 259 e 260 |
Um cuidado de leitura: o redutor social não é isenção. Ele abate o valor da base de cálculo depois do redutor de ajuste. Imóvel de R$ 100 mil não fica automaticamente "isento".
Na incorporação e no loteamento, IBS e CBS são devidos a cada pagamento recebido, com crédito das compras (art. 262). Permuta de imóveis não é tributada, exceto a torna, que é a diferença paga em dinheiro (art. 252, § 2º, inciso I). E cada obra, incorporação ou loteamento é apurado como centro de custo próprio, com CNPJ ou CPF específico; as notas de compra devem trazer o cadastro da obra (art. 270).
Este é o ponto que justifica agir ainda em 2026. A partir de 1º de janeiro de 2027, cada imóvel de contribuinte do regime regular recebe um valor de redutor de ajuste, usado para reduzir a base na venda. Para imóveis em construção em 31 de dezembro de 2026, esse valor inicial soma o custo de aquisição do imóvel e os bens e serviços que possam ser custo de produção, adquiridos antes de 1º de janeiro de 2027, comprovados por documento fiscal idôneo e corrigidos pelo IPCA (LC 214/2025, art. 258). ITBI, laudêmio e contrapartidas urbanísticas também entram (art. 257).
Traduzindo: nota de cimento, de aço, de serviço de terraplenagem, escritura e ITBI do terreno. Cada documento que se perde é custo que deixa de reduzir o imposto na venda. Sem nota, a lei não reconhece o custo.
| Ano | O que acontece | Base legal |
|---|---|---|
| 2026 | Teste: CBS 0,9% e IBS 0,1%, compensáveis | ADCT, art. 125 |
| 2027 e 2028 | CBS passa a ser cobrada; PIS e Cofins deixam de existir; IBS de 0,05% estadual e 0,05% municipal | LC 214/2025, arts. 344 e 347; ADCT, art. 126 |
| 2029 a 2032 | ICMS e ISS caem para 9/10, 8/10, 7/10 e 6/10 das alíquotas atuais; IBS sobe | ADCT, art. 128 |
| 2033 | ICMS e ISS extintos | ADCT, art. 129 |
A alíquota de referência de IBS e CBS ainda será fixada por resolução do Senado. Por isso ninguém consegue dizer hoje, com segurança, quanto será a carga final sobre a venda de um imóvel.
Este texto explica a regra. O quanto a reforma pesa em cada empreendimento depende do custo documentado, do cronograma de vendas e do regime da empresa, e é isso que olhamos no diagnóstico. Veja como a MP2A atende construtoras e incorporadoras.
Não. O redutor social abate R$ 100 mil da base de cálculo de imóvel residencial novo, uma vez por imóvel, e só para quem está no regime regular. É redução de base, não isenção (LC 214/2025, art. 259).
É um valor ligado a cada imóvel, formado pelo custo de aquisição e de produção comprovado por documento fiscal, que reduz a base de IBS e CBS na venda (LC 214/2025, arts. 257 e 258).
Não. As alíquotas de teste de 2026 não se aplicam às empresas do Simples Nacional (LC 214/2025, art. 348).
Eles caem gradualmente de 2029 a 2032 e são extintos em 2033 (EC 132/2023, ADCT, arts. 128 e 129).
No diagnóstico gratuito de 30 minutos, olhamos como estão os documentos de custo de cada obra e o que precisa ser feito antes de 31 de dezembro.
Fontes
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